一、浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)　

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，特別是下半年回落明顯　

　　近年來(lái)，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，2002-2007年，浙江省房地產(chǎn)完成投資開發(fā)額增幅年均增幅超過(guò)20%。2008年，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1999.3億元，比上年同期增長(zhǎng)9.8%，增幅與上年相比下降5.9個(gè)百分比。其中，住宅開發(fā)完成投資1419.7億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增幅與上年相比下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。表明2008年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式嚴(yán)峻和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回落的影響，增幅有所放緩。2008年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資853.1億元，比上年同期增長(zhǎng)18%，而下半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1146.2億元，同比增長(zhǎng)僅為4.3%，下半年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資回落明顯�！�

　　2、商品房開發(fā)規(guī)模前高后低，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整　

　　商品房的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出前高后低的走勢(shì)。2008年上半年，浙江省房屋新開工面積為2517.7萬(wàn)平方米、16140.1萬(wàn)平方米和1406.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)24.9、9.1和36.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明上半年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模受上年的影響，仍然保持慣性增長(zhǎng)。然而，隨著美國(guó)金融海嘯的爆發(fā)，下半年浙江省房屋新開工面積、施工面積和竣工面積分別為2577.1萬(wàn)平方米、2954.9萬(wàn)平方米和2726.3萬(wàn)平方米，同比分別下降了19.8、19.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，2008年房地產(chǎn)供應(yīng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)�！�

　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，浙江省中小型商品房建設(shè)速度明顯加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投資373.7億元，與上年同比增長(zhǎng)57.6%；該類投資占住宅完成投資的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未來(lái)中小戶型商品住宅的供應(yīng)總量將會(huì)繼續(xù)增加。從90平方米以下住宅新開工面積、施工面積和竣工面積來(lái)看，該三項(xiàng)指標(biāo)分別為990.0萬(wàn)平方米、2799.6萬(wàn)平方米和364.9萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)19.6、50.9和42.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，10月浙江省15屆房博會(huì)數(shù)據(jù)顯示，可售房源達(dá)1.6萬(wàn)套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米以下房源占到42%�！�90/70政策”效應(yīng)已經(jīng)得到充分體現(xiàn)，這些都表明浙江省中小戶型商品住宅供應(yīng)明顯加快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整較為明顯。　

　　3、商品房銷售面積降幅逐月擴(kuò)大，中小戶型商品房住宅銷售比重提高　

　　近年來(lái)，浙江省商品房銷售面積持續(xù)增加，2004至2006年分別保持了8.8%、10.1%和7.6%的增幅，2007年增幅更是達(dá)到26.6%。2008年年初，受到銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲以及第二套房政策的實(shí)施等多因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，消費(fèi)信心明顯不足，商品房銷售出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。上半年，浙江省商品房銷售面積為1431.9萬(wàn)平方米，銷售額為872.0億元，同比分別下降19.8%和12.4%。隨著美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步加劇，下半年浙江省商品房銷售面積為1448.5萬(wàn)平方米，銷售額為944.3億元，同比分別下降46.4和41.3個(gè)百分點(diǎn)，降幅逐月擴(kuò)大。　

　　中小戶型商品住宅銷售依然旺盛。2008年，盡管浙江省商品房銷售有所回調(diào)，但90平方米以下商品住宅的銷售面積為579.5萬(wàn)平方米，銷售額為356.6億元，同比增幅分別為45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅銷售面積占全部商品住宅銷售比重由2007年的9.0%上升為2008年的24.2%。這充分表明，在市場(chǎng)銷售不暢的形勢(shì)下，中小戶型普通商品房更受歡迎�！�

　　4、商品房?jī)r(jià)格增幅明顯下降，仍然維持較高水平

　　2002年至2007年間，浙江省商品房交易價(jià)格以年均23.5%的速度快速上漲。2008年，浙江省商品房均價(jià)為6306元/平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。其中，住宅均價(jià)為6190元/平方米，比上年增長(zhǎng)9.8%。就年度而言，雖然浙江省商品房銷量明顯下降，但銷售價(jià)格同比沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總體仍然維持較高水平。浙江省與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體情況較為相似，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。此外，1-11月北京房?jī)r(jià)上漲4.2%、深圳下降18%、廣州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上漲1.1%、溫州上漲8.4%、金華上漲7.5%，相比而言浙江省城市房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較小�！�

　　就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均價(jià)增幅逐月放緩。特別是9月份開始，商品房和商品住宅均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。　

　　5、土地購(gòu)置總量減少，開發(fā)商追逐土地?zé)崆橄陆怠?/P>

　　2008年浙江省房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置土地面積為1656.2平方米，較上年減少了約150萬(wàn)平方米，增幅由2007年的同比增長(zhǎng)31.5%變?yōu)?008年的同比減少9.5%；購(gòu)置土地的總金額達(dá)到458億元，增幅由2007年的同比增長(zhǎng)63.8%變?yōu)?008年的同比下降7.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由2007年的瘋狂拍地轉(zhuǎn)變?yōu)?008年的謹(jǐn)慎小心，追逐土地的熱情大為下降。平均來(lái)看，2008年浙江省每平方米土地價(jià)格為2765元，與上年相比總體保持平穩(wěn)。部分城市土地“流拍”現(xiàn)象增多，土地出讓金收入大幅減少。有些城市采取相應(yīng)措施積極調(diào)整，一方面減少土地新增量，一方面采用“勾地”形式，避免無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面。　

　　6、企業(yè)資金來(lái)源渠道狹窄，規(guī)模小幅下降，開發(fā)商銷售回籠資金壓力增大

　　資金問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。自2008年以來(lái)，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較為緊張，上半年資金來(lái)源規(guī)模同比增長(zhǎng)8.3%，但增幅同比有所下降。自10月開始資金來(lái)源規(guī)模同比下跌，并且降幅逐步拉大。1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來(lái)源為2868.2億元，比上年同期下降7.1%。其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金同比分別增長(zhǎng)4.6%、3.8%和13.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于這三項(xiàng)資金來(lái)源的依賴度有所增加。但受到銀根趨緊和銷售不暢等影響，這三者增幅較上半年分別下降了2.4%、26.7%和6.1%�！�

　　另一方面，購(gòu)房者購(gòu)房款、自籌資金和銀行貸款依次是浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源，三者的資金規(guī)模分別占開發(fā)總資金的45.7%(其中，定金及預(yù)付款占29.9%，個(gè)人按揭貸款占15.8%)、25.2%和21.1%。這表明，除了自籌資金外，目前浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房款和銀行貸款的依賴度仍然很高�？傮w而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源渠道依然較窄。值得注意的是，由于銷售不暢，開發(fā)企業(yè)通過(guò)銷售回籠資金的壓力日益增大。　

　　二、浙江省房地產(chǎn)業(yè)存在的突出問(wèn)題　

　　1、商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行　

　　2008年以來(lái)，浙江省商品房?jī)r(jià)格同比漲幅有所回落，但總體仍處于高位運(yùn)行。從房?jī)r(jià)絕對(duì)水平來(lái)看，經(jīng)過(guò)10多年持續(xù)上漲，浙江省房?jī)r(jià)水平已處于全國(guó)前列。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年浙江省商品房均價(jià)為6306元/平方米，與上年同比增長(zhǎng)8.7%。其房?jī)r(jià)僅次于北京的12212元/平方米和上海的8348元/平方米(根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-11月數(shù)據(jù)計(jì)算而得)，位列第三。從房?jī)r(jià)相對(duì)水平來(lái)看，浙江省城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比2007年為7.31，2008年是7.26(按照全省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3口之家購(gòu)買一套80平方米的住宅計(jì)算)，考慮到杭州、寧波、溫州等城市房?jī)r(jià)明顯高于全省平均水平，加之城市居民收入差距較大，中低收入家庭的購(gòu)房支付能力明顯不足。　

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。商品住宅竣工銷售比從2007年的1∶1.32，調(diào)整到2008年上半年的1∶1.19，再到2008年下半年的1∶0.58，在一定程度上表明浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供大于求的局面。房?jī)r(jià)的起落關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，與千家萬(wàn)戶的利益息息相關(guān)。如何更好地發(fā)揮價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)作用，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是必須面對(duì)的一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題�！�

　　2、商品房成交量嚴(yán)重萎縮　

　　市場(chǎng)成交量是反應(yīng)市場(chǎng)健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產(chǎn)行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年浙江省空置1-3年(含1年)的住宅面積增加24.8%，空置3年以上(含3年)增加171.8%。除房?jī)r(jià)外，影響成交量的因素主要是市場(chǎng)購(gòu)買信心嚴(yán)重不足，投資投機(jī)需求基本消失，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚�！�

　　從目前情況看，形成市場(chǎng)觀望氣氛的原因主要有四個(gè)。一是經(jīng)濟(jì)觀望。2007年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了從過(guò)熱到過(guò)冷的快速轉(zhuǎn)換，美國(guó)金融危機(jī)百年一遇，使外貿(mào)依存度較高的浙江經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊。金融危機(jī)是否見底，宏觀經(jīng)濟(jì)何時(shí)回升，目前還沒(méi)有明確信號(hào)；二是政策觀望。2008年是房地產(chǎn)政策出臺(tái)最為頻繁的一年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，中央和許多地方政府紛紛出臺(tái)了“救市”措施，力度越來(lái)越大。但許多購(gòu)房者還在等待，是否還會(huì)有更強(qiáng)有力的利好政策出臺(tái)；三是市場(chǎng)價(jià)格觀望。各種媒體出現(xiàn)的樓市“拐點(diǎn)論”，使得購(gòu)房者大多預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)下跌。但房?jī)r(jià)還有多大的下降空間，卻是眾說(shuō)紛紜，迷霧重重，購(gòu)房者無(wú)法準(zhǔn)確判斷，導(dǎo)致消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度較為明顯；四是開發(fā)商行為觀望。面對(duì)趨緊的房地產(chǎn)形勢(shì)，不同企業(yè)采取了不同的應(yīng)對(duì)策略，有的企業(yè)打折促銷，有的企業(yè)提升品質(zhì)，也有企業(yè)調(diào)低開盤價(jià)格等。那么，打折促銷力度是否進(jìn)一步加大，這進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者等待觀望的心理。　

　　恢復(fù)市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)成交量，這是浙江省房地產(chǎn)業(yè)重新步入健康發(fā)展軌道必須解決的難題之一。　

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍短缺　

　　銀根收緊和市場(chǎng)銷售清淡，使得浙江省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭遇資金瓶頸。至2008年10月，浙江省房地產(chǎn)資金供給增幅甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。從浙江省房地產(chǎn)資金來(lái)源的變化情況來(lái)看，銀行貸款增幅由上年同比增長(zhǎng)22.6%銳減為2008年同比增長(zhǎng)0.4%；定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款增幅由上年同比增長(zhǎng)37.6%和66%，銳減為2008年同比下降21.1%和19.9%。浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常規(guī)的資金來(lái)源受到限制。相反，非銀行貸款增幅由上年同比下降20.2%上升為2008年同比增長(zhǎng)191.8%。可見，由于資金的短缺，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)開始轉(zhuǎn)向民間等非銀行貸款來(lái)緩解資金壓力。部分房地產(chǎn)企業(yè)趨緊，也是由于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、市場(chǎng)景氣時(shí)盲目擴(kuò)張所致。與資金流入的捉襟見肘相比，資金支出依然巨大，2008年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍達(dá)到9.8%。少數(shù)企業(yè)因資金鏈斷裂，出現(xiàn)了樓盤“爛尾”、法人“失蹤”，以及民間籌資款或者銀行貸款到期無(wú)法償還等問(wèn)題。隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，2007年高價(jià)拿地的部分項(xiàng)目開發(fā)難度增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯�！�

　　4、中小戶型商品住宅大量推出　

　　浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，中小戶型商品住宅供應(yīng)總量大幅增加。2008年，90平方米以下商品住宅竣工面積占全部住宅的比重從2007年7.53%提高到2008年的11.35%。同時(shí)，銷售面積由2007年的8.99%提高到2008年的24.15%，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。未來(lái)90平方米以下商品住宅將成市場(chǎng)主流之一，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位住宅供應(yīng)初見成效�！�

　　盡管如此，中小戶型商品住宅大量推向市場(chǎng)也存在一些問(wèn)題。一方面，政府在2006年推出90/70政策后，2009年將會(huì)迎來(lái)中小戶型商品住宅上市的高峰；另一方面，為了刺激需求，中央政府將投入9000億用于保障性住房建設(shè)，可能會(huì)加劇商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，特別是小戶型住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。因而，2009年應(yīng)當(dāng)警惕中小套型商品住房可能出現(xiàn)的過(guò)量供應(yīng)問(wèn)題。　

　　三、浙江省房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的基本判斷　

　　1、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期　

　　目前，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期。這種理性調(diào)整，是為了消化前兩年價(jià)格過(guò)快上漲所形成的局部泡沫，使其回歸到與經(jīng)濟(jì)基本面及居民住房支付能力相協(xié)調(diào)的水平，這對(duì)于浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的穩(wěn)定健康發(fā)展大有裨益。從周期走勢(shì)分析，市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整的深度有限，長(zhǎng)度可能延長(zhǎng)。　

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下調(diào)整的深度有限。由于全球性的經(jīng)濟(jì)減速和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身周期規(guī)律的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心一時(shí)還難以恢復(fù)，商品房銷售、房地產(chǎn)投資、新開工面積和土地購(gòu)置面積有可能繼續(xù)下行一段時(shí)間。但由于中央和地方政府近期出臺(tái)了大批關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，2009年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下的空間有限，估計(jì)成交量逐步回升，但部分房?jī)r(jià)過(guò)高的城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)回落�！�

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年將進(jìn)入復(fù)蘇階段。房地產(chǎn)先行指標(biāo)顯示，2008年浙江省土地開發(fā)投資額、購(gòu)置土地面積及商品住宅新開工面積分別同比下降-25.7%、-9.5%和-7.6%，表明未來(lái)1-2年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將有所減少。同時(shí)，隨著美國(guó)金融海嘯的全球影響逐漸消退，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)計(jì)在2010年明顯好轉(zhuǎn)，快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求等多種需求將逐步得到釋放，購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在2010年進(jìn)入復(fù)蘇階段，重新出現(xiàn)供需兩旺的繁榮局面�！�

　　2、政策進(jìn)入扶持期　

　　受美國(guó)金融危機(jī)的沖擊，2008年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和宏觀調(diào)控政策發(fā)生劇烈波動(dòng)，從9月份開始，隨著一些地方政府各類“救市”政策措施的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。　

　　第一，宏觀經(jīng)濟(jì)政策由“緊”變“松”。面對(duì)次貸危機(jī)不斷加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性質(zhì)正在發(fā)生變化。2008年7月份，中央已將下半年經(jīng)濟(jì)工作的大政方針確定為“一保一控”，年初確定的“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”被“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”所取代。從央行的貨幣政策來(lái)看，自1月25日起的存款準(zhǔn)備金率連續(xù)5次上調(diào)，轉(zhuǎn)變到9月16日開始接連5次降息。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，將改變宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策態(tài)度�！�

　　第二，一些地方政府紛紛出臺(tái)救市政策。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)信心不足，成交量萎縮，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大下跌，給當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展增加了不確定因素。對(duì)此，2008年9-10月上海、南京、杭州等城市相繼推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策，具體措施包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、減免相關(guān)稅費(fèi)、調(diào)高住房公積金貸款額度等，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持力度不斷加大，并一直延續(xù)至今�！�

　　第三，中央出臺(tái)政策支持居民購(gòu)房。10月17日，國(guó)務(wù)院提出要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”。根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行在有關(guān)政策指出：對(duì)于個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房實(shí)行稅費(fèi)減免；金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款優(yōu)惠；加大保障性住房建設(shè)規(guī)模；明確地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策等，這標(biāo)志著中央政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向從“抑制”轉(zhuǎn)向“扶持”。12月20日，為了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào))文件，系統(tǒng)性的房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)全面形成。　

　　3、企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期　

　　浙江省絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是在近10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向上、房?jī)r(jià)不斷走高的大背景下發(fā)展起來(lái)的，還從未經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的考驗(yàn)。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將促進(jìn)企業(yè)更加全面地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律，更準(zhǔn)確地進(jìn)行戰(zhàn)略定位，盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)模式，積累核心能力，走上可持續(xù)發(fā)展的道路。　

　　第一，企業(yè)發(fā)展：從“機(jī)會(huì)導(dǎo)向”到“能力導(dǎo)向”。在市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取了“機(jī)會(huì)導(dǎo)向”的發(fā)展模式，企業(yè)素質(zhì)和能力提升不夠，應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力不強(qiáng)。面對(duì)市場(chǎng)萎縮、房?jī)r(jià)下降和政策調(diào)控，想要持續(xù)生存和發(fā)展的企業(yè)就必須“苦練內(nèi)功”，這已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)和努力方向。　

　　第二，企業(yè)經(jīng)營(yíng)：從“資源整合”到“資產(chǎn)整合”。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資源整合型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在取得土地和資金基礎(chǔ)上，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、設(shè)備安裝、園林綠化、物業(yè)管理等行業(yè)資源與生產(chǎn)能力，最終向市場(chǎng)提供產(chǎn)品�，F(xiàn)在看來(lái)，純粹的“整合角色”難以自立和持續(xù)成長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化“資產(chǎn)組合”，積累和持有雄厚的資產(chǎn)，把“銷售物業(yè)”的滾動(dòng)開發(fā)和“持有物業(yè)”的持續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！�

　　第三，企業(yè)運(yùn)作：從“土地運(yùn)作”到“資本運(yùn)作”。目前多數(shù)浙江開發(fā)商的業(yè)務(wù)活動(dòng)是圍繞土地展開，對(duì)產(chǎn)品的把控能力較強(qiáng)。這次美國(guó)金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的“金融屬性”十分明顯，今后我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的空間十分巨大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從人才、組織、流程、戰(zhàn)略等方面切實(shí)重視和提升企業(yè)資本運(yùn)作能力。　

　　4、行業(yè)進(jìn)入整合期　

　　這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整，可能是一次深度調(diào)整，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)率時(shí)代的結(jié)束，進(jìn)入“利潤(rùn)平均化”時(shí)代。這也意味著，浙江省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合期。一方面，市場(chǎng)調(diào)整必然帶來(lái)行業(yè)“洗牌”、企業(yè)重組。在需求方消費(fèi)短期內(nèi)難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，企業(yè)間的并購(gòu)和重組等現(xiàn)象會(huì)逐漸增多。此外，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)將更加注重分工。隨著此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，僅僅依靠土地和產(chǎn)品就能贏取市場(chǎng)的時(shí)代即將結(jié)束，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越體現(xiàn)在企業(yè)的生產(chǎn)效率和管理效率上，產(chǎn)品精細(xì)化和專業(yè)分工細(xì)化將是未來(lái)重要趨勢(shì)之一。越來(lái)越多的浙江省房地產(chǎn)企業(yè)，將由全能型向?qū)�業(yè)型轉(zhuǎn)變，他們可以在產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)甚至下降的市場(chǎng)中生存和發(fā)展，將為行業(yè)進(jìn)步和市場(chǎng)成熟做出巨大貢獻(xiàn)�！�

　　2008年，將因?yàn)橐幌盗兄卮髿v史事件載入史冊(cè)。對(duì)于浙江省房地產(chǎn)業(yè)而言，這一年也是風(fēng)起云涌，極不平凡。經(jīng)過(guò)這場(chǎng)暴風(fēng)驟雨的洗禮，浙江省房地產(chǎn)業(yè)必將變得更加強(qiáng)大，更加成熟。我們所要做的就是堅(jiān)定信心，沉著應(yīng)變，發(fā)奮圖強(qiáng)，創(chuàng)造輝煌。

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